Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры в Украине, какие нюансы и риски.

Как правильно составить предварительный договор купли - продажи жилья в Украине, на что следует обратить особое внимание и сколько стоит такое соглашение.

Разбиремся во всех тонкостях подписания предварительного договора купли-продажи квартиры в 2023 году. Такое соглашение повсеместно применяется при сделках купли - продажи жилья на вторичном рынке, а также это - одна из самых распространенных схем инвестирования в новостройки.

Предварительном договор дает гарантию покупателю того, что продавец не передумает и не поднимет цену. Собственник жилья и агентства недвижимости используют время до подписания основного договора для сбора всех необходимых документов.
Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор - это соглашение, стороны которого обязуются в течение определенного срока заключить основной договор в будущем на заранее оговоренных условиях.
Возможность заключения такого договора определяется статьей 635 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) и статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ). ХКУ определяет правила заключения предварительного соглашения с субъектами хозяйствования. Статья 55 относит к ним юридические лица, государственные, коммунальные и другие предприятия, осуществляющие хозяйственную деятельность, а также граждан Украины, иностранцев и лиц без гражданства, которые зарегистрированы как предприниматели. По предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позднее одного года с момента его заключения, подписать основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным соглашением.

Такой документ должен содержать пункты, позволяющие определить предмет и другие существенные условия. К заключению предварительных не применяется общий порядок подписания хозяйственных договоров.

Договор о намерениях (протокол о намерениях и др.) не считается предварительным договором, если в нем нет волеизъявления сторон о придании ему такой силы. 

Стороны договора.
Главные действующие лица при подписании предварительного договора - это владелец-владельцы и покупатель-покупатели недвижимости. Однако прямо или косвенно могут участвовать и другие лица.

Участники сделки:

• продавец - владелец - владельцы недвижимого имущества (физическое, юридическое лицо, фонды, компании по управлению активами, организации и др.) или уполномоченное им лицо (нужна генеральная доверенность с правом проведения таких сделок);
• покупатель - физическое или юридическое лицо, которое намеревается купить недвижимость;
• если главные участники сделки - физлица, состоящие в браке, понадобится личное присутствие мужа/жены как владельца, так и продавца, или их нотариально заверенное согласие;
• нотариус;
• агентство недвижимости - риэлтор.

Часто недвижимость принадлежит нескольким людям. Если продающую сторону представляют двое и больше лиц, необходимо их личное присутствие при заключении сделки.
Подписать предварительный договор могут и представители владельцев, если на это оформлена и нотариально заверена соответствующая доверенность. 

Основные гарантии предварительного договора:
для покупателя о том, что продавец не продаст недвижимость кому-то другому, не поднимет цену к моменту заключения основного соглашения, соберет все необходимые документы к оговоренной дате и передаст жилье в том состоянии, в котором обещал;
для продавца о том, что покупатель заплатит ему не меньше той суммы, на которую он согласился и не позже оговоренной даты.

Что указывать в предварительном договоре купли-продажи
ГКУ говорит, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного, а если форма основного договора не установлена - в письменной форме. Составляется он в двух экземплярах, по одному каждой из сторон. 

Чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений, необходимо указать в документе все существенные и менее важные пункты, которые затем перейдут в основной договор. 

Что должно быть указано в предварительном договоре:

• точный срок, до которого должен быть заключен основной договор. Сделку можно оформить и раньше. Но если это произойдет позже по вине одного из участников, вторая сторона может потребовать компенсации или расторгнуть соглашение;
• характеристики квартиры: адрес, площадь, количество комнат, комплектация, состояние и др.;
• цена. По закону стоимость недвижимости должна быть указана в национальной валюте, то есть в гривне, но в предварительном договоре можно оговорить привязку к курсу иностранной валюты. Нужно указывать реальную стоимость продажи, а не фиктивную, потому что в случае проблем продавца могут через суд обязать продать квартиру за указанную в договоре сумму;
• сумма обеспечительного платежа, если договор предполагает его внесение;
• порядок расчета. Это может быть 100%-я стоимость сразу при подписании основного договора, обязательство рассчитаться в течение какого-то срока или поэтапная оплата;
• момент перехода права собственности: сразу после заключения основного договора или после выплаты всей стоимости недвижимости;
• кто несет затраты на оформление;
• обязанности продавца и покупателя;
• ответственность сторон в случае расторжения сделки по вине одной из них (штрафы, компенсация ущерба, возврат обеспечительного платежа и др.), а также освобождение от «санкций» при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
• порядок внесения изменений и расторжения.

Что обязуется выполнить продавец при заключении предварительной сделки.

Большинство пунктов в предварительном договоре, как правило, касаются именно ответственности продавца.

Обязанности продавца:

• дать гарантии того, что недвижимость принадлежит ему на законных основаниях, не продана, не отчуждается в другой способ, не находится в ипотеке, под арестом, в аренде, на нее не претендуют третьи лица и др.;
• не изменять условия продажи;
• не проводить никаких работ, связанных с перепланировкой, демонтажом, не менять элементы интерьера, не делать ничего, что может повлиять на стоимость жилья;
• предоставить на момент подписания основного договора купли-продажи необходимые документы;
• освободить помещение в течение определенного срока, после подписания основного договора купли - продажи;
• снять с регистрации всех «прописанных» в жилье лиц до момента заключения основной сделки;
• уплатить налоги и сборы;
• оплатить услуги риэлтора, если это предполагает договоренность с агентством и др.

Продавцу перед заключением сделки предстоит собрать немалый пакет документов, этот список обычно указывается в условиях предварительного договора и включает:

• удостоверяющие личность и индивидуальный налоговый номер (ИНН) всех владельцев продаваемой недвижимости, а также супруга - супруги;
• подтверждающие право собственности: выписка из реестра вещных прав на недвижимое имущество, инвестиционный договор, купли - продажи (мены, дарения, пожизненного содержания), решение суда, завещание, свидетельство о праве на наследство;
• технический паспорт квартиры;
• справку из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что на момент продажи по этой квартире отсутствует задолженность за услуги ЖКХ;
• последние квитанции об оплате всех коммунальных услуг, телефонной связи, интернета, кабельного телевидения и др.;
• отчет об оценочной стоимости недвижимости;
• документы о семейном положении, свидетельство о браке;
• если муж/жена не могут присутствовать при заключении основной сделки, предоставить их нотариально подтвержденное согласие;
• брачный договор (при наличии такого);
• при необходимости предоставить решение органов опеки и попечительства (если совладельцами квартиры или зарегистрированными в ней являются несовершеннолетние, малолетние или недееспособные лица) и др.

На момент заключения предварительного договора продавец может не иметь право собственности на объект, который станет предметом продажи основного договора. Например, если пока не оформлено право на наследство. Также недвижимость может находиться в ипотеке. 

Что обязуется выполнить покупатель при заключении предварительной сделки.

В предварительном договоре также указываются такие обязанности покупателя:

• приехать на сделку в оговоренную дату с документами, подтверждающими личность, а также ИНН;
• если тот, кто совершает покупку, состоит в браке, он должен обеспечить личное присутствие супруга - супруги или нотариально заверенное их письменное согласие;
• уплатить налоги и сборы;
• оплатить услуги риэлтора, если это предполагает договоренность с агентством и др.

Также заранее покупателю и продавцу рекомендуется обсудить и другие финансовые расходы на оформление основной сделки: госпошлину, нотариальный сбор, оценку, услуги банка за открытие и закрытие счета, работу агентства недвижимости в Черноморске, налоги и др. Кто именно и что оплатит, продавец и покупатель договариваются сами. Например, могут разделить расходы поровну, или одна из сторон может взять все сопутствующие затраты на себя.