Недвижимость, купленная с инвестиционной целью обычно ложится тяжелым бременем на ваш бюджет: никуда не денешься от эксплуатационных расходов, коммунальных платежей, налогов. При этом, продавцы иностранной недвижимости обычно заостряют внимание на ее замечательных потребительских качествах и говорят, что это надежный способ получения дохода. 



Можно ли получить реальный доход и если да, то в каком размере?

Способ № 1 - спекуляция

На вопрос «как зарабатывать на недвижимости?» у ее продавцов есть готовый ответ. Вам обязательно покажут график, на котором зубчатая кривая уходит в поднебесье. «Вот, - гордо скажут вам, - посмотрите: продаваемая нами недвижимость за последний год подорожала на 30%. Это и есть ваш доход! Чего вам больше?!». Разберем этот тезис подробнее. Прежде всего, любой человек, мало-мальски знакомый с тенденциями рынка, знает, что описываемая картинка подходила к реалиям двухлетней давности. Сегодня кризис, и недвижимость резко подешевела. Даже если согласиться с мнением, что кризис заканчивается, все равно до возобновления роста в 30% в год пока еще далеко. Есть и другие соображения. Доход от перепродажи «виртуален» - вы получите его только тогда, когда продадите свою недвижимость, а пока можете только радоваться, глядя на растущие графики. А вот расходы такое имущество приносит уже сейчас и вполне реальные - см. начало этой статьи. Не забудем и о том, что недвижимость невозможно продать быстро. Более того, все предлагающие ее фирмы сразу же станут вашими конкурентами. Возьмем, к примеру, Болгарию - обилие вариантов здесь просто слепит глаза. Что сможете предложить вы, если вдруг придется конкурировать с активными и агрессивными продавцами? Только одно: цену - ее придется выставлять процентов в 30 от рыночной. И какой окажется доходность? В общем, спекуляции, конечно, могут быть выгодными. Но для занятия ими требуются железные нервы, знания реалий страны (можно ведь купить квартиру в старом доме, а через два года рядом построят современный жилой комплекс) и мощные рекламные и маркетинговые ресурсы. Признаем, что обычный человек всем этим, как правило, не располагает, и обратимся к другому варианту - не столь доходному, но куда более стабильному.

Способ № 2 - аренда

Попробуем составить «портрет» объекта, приятного во всех отношениях. Эксперты говорят, что лучше всего для инвестирования подходит недвижимость в городах, в которых жизнь продолжается и зимой, а не только в курортный сезон. Соображение в высшей степени разумное: например на побережье Болгарии в июле-августе яблоку негде упасть. Но приезжайте туда же в декабре, и вы увидите совершенно иную картину - все пусто. Получается, что 8-9 месяцев в году недвижимость не будет приносить вообще никаких денег. Так что лучше доход, например, в 500 евро каждый месяц (за год набежит 6000), чем 1000 в месяцы «высокого сезона» (июль и август) и 700 «полувысокого» (июнь и сентябрь) - всего тут получится 3400 в год. Что же это за места, которые привлекательны для арендаторов всегда? По утверждению тех же специалистов по недвижимости, это столицы государств, крупные экономические центры, города с крупными и известными университетами. Второй ключевой момент - что расположено вокруг? Для недвижимости, предназначенной для постоянного проживания, важными окажутся такие факторы, как наличие рядом развитой инфраструктуры, зеленых зон, удобство транспортного сообщения с деловым центром города. Для курортов - прежде всего, близость к морю и всевозможным развлекательным центрам. Игнорировать это соображение нельзя, рассчитывать на то, что можно будет «компенсировать ценой» - тоже. И третье - параметры самого объекта. Здесь нужно следовать правилу «золотой середины»: жилье должно быть среднего размера, обставленным под некий средний вкус. Оригинальничать в отделке, приобретать нечто слишком масштабное ни к чему - это не окупается.

Цена «входного билета»

Она, конечно, зависит от страны, и чемпионом дешевизны можно признать Болгарию. Если говорить о самых скромных по размерам объектам - студиям, то их стоимость начинается от 35 тыс. евро. При этом многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на срок до трех, иногда даже до пяти лет, и размеры первого платежа должны быть не менее 30%. Получается, что покупку можно совершить, располагая суммой всего в 10,5 тыс. евро - и это будет объект в высококлассном комплексе с развитой инфраструктурой на первой линии от моря. Соизмеримые с болгарскими цены можно обнаружить в Турции или Египте. Там, правда, значительно хуже с рассрочками - застройщики предлагают их под 4-5% годовых. Что до большинства остальных европейских стран Средиземноморья, то цены на апартаменты там начинаются от 150-200 тыс. евро.

И каков доход?

Сверхприбылей ждать не стоит. На курортах апартамент стоимостью 35 тыс. евро может сдаваться в день за 65 евро - умножив на 365, получаем волшебную цифру в 23 725, т.е. почти 68% годовых... Но, к сожалению, в реальности все будет иначе. Цены «высокого сезона» длятся пару месяцев, а потом наступает длительный «мертвый сезон». Не забудем и о том, что нужно тратиться на поддержание недвижимости в порядке, платить посредникам, которые приведут к вам отдыхающих, выплачивать налоги... В общем, по словам знающих людей, реально получать выйдет не более 3-5% в год.

Управа на недвижимость

Здравый смысл подсказывает, что самостоятельно сдавать в аренду можно только в том случае, если сидишь рядом с объектом. Для недвижимости, расположенной за границей, это вряд ли реально. Соответственно, встает вопрос о том, кто будет заниматься сдачей - т.е. о профессиональном управленце. Бизнес управляющих компаний давно отлажен в Западной Европе. Такие компании заключают с владельцем соглашение, по которому он получает фиксированную сумму - обычно 4-5% годовых от стоимости недвижимости. Большим удобством для собственника является то, что доход гарантирован: свои деньги вы получите, даже если ваш номер сдавался хуже других. Естественно, для владельца недвижимости вводится ограничение: сам жить он может только четыре недели в году - обычно одну неделю в «высокий сезон» и три в остальное время. Что касается Восточной Европы, то там подобный бизнес только появляется и - как это часто бывает - носит все черты «болезни роста». «Довольно часто возможность «гарантированной аренды» провозглашается, но по сути это лишь обещание поискать арендаторов, - рассказал нам знакомый с реалиями Болгарии человек, попросивший не называть его. - Большинство предлагаемых договоров сводятся к тому, что агентство -если оно найдет арендатора - получит 20-30% доходов, оставив хозяину 70-80. Более того, - продолжил наш собеседник,- даже добившись от управляющих фиксированных цифр, вы не получаете никаких гарантий. К примеру, вам обещали 2500 евро за сезон. Приехав за деньгами в начале октября, вы получаете лишь тысячу плюс бесконечные жалобные песни о том, как мало нынешним летом было снимающих. Более того, часто управленцы селят в номер постояльцев, а хозяевам об этом не говорят. Расчет на то, что владелец, находящийся в далекой Москве, ничего не узнает." Бывает еще проще - вам пытаются продать недвижимость заметно дороже аналогичных предложений на рынке, мотивируя это тем, что аренда вам гарантирована. А на самом деле - никакой гарантии. В общем, подвел итог наш эксперт, рынку доверительного управления в бывших соцстранах надо пройти еще долгий путь, чтобы стать похожим на то, что уже давно существует в Западной Европе. Имеет ли смысл инвестировать в арендную собственность за рубежом? Ответ на этот вопрос неоднозначен. Доходность в 3-5% способна отпугнуть - банковский депозит дает больше. Но есть и другие соображения. Прежде всего, вы получаете «зарубежную дачу», с морем, солнышком и прочими удовольствиями. Доходы от аренды полностью покрывают расходы на содержание дома - выходит, что пользование им становится для вас бесплатным. Так что, решайте сами.